ABN AMRO bank, nieuwe hypotheekakte bij erfpachtafkoop

Ben de laatste weken bezig geweest met een en ander uit te zoeken voor het afkopen van de erfpacht voor onze woning in Amsterdam.

erfpacht afkoop amsterdamMet het afkopen van de erfpacht is een aanzienlijk bedrag gemoeid. Helaas, maar uiteraard komen daar ook nog kosten bij voor de notaris. Vervolgens blijkt dat de ABN AMRO bank als enige grote bank om onduidelijke redenen ook een nieuwe hypotheekakte eist. Vreemd. De waarde van het pand stijgt natuurlijk alleen maar wanneer de erfpacht is afgekocht en er geen onzekerheid meer is t.a.v. de toekomstige erfpachtbedragen. Maar ABN AMRO is bang, heel bang dat er door aanpassing van de erfpachtovereenkomst (een verbetering voor de erfpachter) een dramatische daling van de woning kan ontstaan.

Na bellen, veel bellen met de hypotheeklijn van ABN AMRO kwam er geen enkele zinnig antwoord over het waarom uit de monden van de nauwelijks geïnformeerde bankmedewerkers die ik heb gesproken. Via Twitter word je toch weer doorverwezen naar deze hypotheeklijn waar je weer geen antwoord krijgt en na heel lang aandringen en intern navragen komt er uiteindelijk toch een soort van verklaring:

ABN AMRO heeft bij het vestigen van haar hypotheekrecht op het onderpand ook het hypotheekrecht gevestigd op het erfpachtrecht. In dit geval dus op het oude erfpachtrecht. Op het moment dat men besluit om het erfpachtrecht te wijzigen en daarmee dus ook de erfpachtvoorwaarden, dan rust ons hypotheekrecht dus niet op het nieuwe erfpachtrecht, maar nog op het oude erfpachtrecht. Stel dat de klant ooit in een positie terecht komt waardoor ABN AMRO middels haar hypotheekrecht het onderpand wil gaan verkopen dan kan de bank dat alleen doen met het onderpand en niet op het oude erfpachtrecht, want dat bestaat dan niet meer. Verkoop van het onderpand zonder het erfpachtrecht zal dus minder opleveren. Daarom vestigen we een nieuwe aanvullende hypotheekakte op zowel het onderpand als het nieuwe erfpachtrecht, zodat we bij eventuele uitwinning volledig van ons recht gebruik kunnen maken.

Of de bank haar hypotheekrecht op het erfpachtrecht ook daadwerkelijk verliest als zij niet het hypotheekrecht op het nieuwe erfpachtrecht vestigt is nog géén uitgemaakte zaak. Er is nog géén rechterlijke uitspraak hierover. De Tweede Kamer is recentelijk hier ook een onderzoek naar gestart. Te meer reden voor de bank om wél voor 100% zekerheid te gaan.

Hoe is het toch mogelijk dat er na een jaar of drie dat die onderwerp speelt nog steeds geen duidelijkheid is over zo’n toch niet al te ingewikkelde vraag. En waarom ABN AMRO de enige grote bank is die te bang is voor dit vermeende en onduidelijke risico is ook totaal niet duidelijk.
In mijn ogen verandert er ook nauwelijks iets aan de erfpachtovereenkomst. Het enige wat verandert is dat er nooit meer betaald hoeft te worden. Verder is het erfpachtrecht in de hypotheekovereenkomst zo algemeen verwoord dat ie op ieder erfpachtrecht m.b.t. het betreffende perceel betrekking kan hebben.
Het zou de ABN AMRO ook sieren wanneer ze de situatie van klant tot klant bekijken. Voor zover er al een (nieuw) risico is, is dit risico nog veel kleiner bij een klant waarvan de hypotheek nog maar een paar jaar loopt en de waarde van de woning een paar keer groter is dan de omvang van de hypotheek. Dit ten opzichte van een klant met bijvoorbeeld een maximale hypotheek met een resterende looptijd van meer dan 25 jaar.

Ondertussen zijn wij er mooi klaar mee dat we ooit voor de ABN AMRO hebben gekozen. Neem dit dus in overweging wanneer je een woning in Amsterdam koopt en later misschien de erfpacht nog wil afkopen.

 

 

Geef een antwoord